自宅の貸し出し

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先日の飲み会で、おもしろい話題が出ました。

参加者の一人が、長期間海外に出ることになったので、持ち家の自宅を
どうしようかと考えたというのです。

そこで、いくらかでも収益になればいいと思い、不在時に賃貸として貸しだそうと
不動産屋さんと相談したというのです。

以下、不動産屋さんとの試算とのことです。
お酒を飲みながら、スマホにメモしたので、ちょっと間違っているところも
あるかもしれませんが、ほぼイメージはできるかと思います。



10年間の収支

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１．家賃収入

1ヶ月10万円　×　12ヶ月　×　10年　＝1,200万円

しかし、入れ替わりがあったときには、空室リスクがあるので、
10年間では1年分くらい想定した方がいい。

そうなると、1年分120万円は差し引く。
すると、家賃収入として、1,080万円ぐらいになる。

1,080万円

２．支出

リフォーム　　　392万円
広告　　　　　　33万円
原状回復　　　　100万円
管理料　　　　　59.4万円
地震保険・火災保険　　54万円
固定資産税　　　　80万円
修繕　　　　　　　57万円
処分料　　　　　　50万円

825.4万円

　


３．概算収益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

254.6万円

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リフォーム代が400万円近くかかるというのは、大きいですね。
他人に貸すということになると、キッチン、浴室、壁のクロス等はどうしても
きれいでないと、借り手が見つからないようです。

広告代というのは、新しい借り手が見つかったときの不動産屋の手数料です。
家賃1ヶ月分＋消費税です。

原状回復は、借り手が替わったときにかかるクリーニング費用です。
クロスの減価償却が6年ということで、その際に家中を入れ替えると、
60万円ほどかかるというので、こんな数字になるそうです。

管理料は、借り主とのやり取りを不動産屋に代行してもらう費用です。
海外にいて、借り主からの要望、クレーム等に即座に対応するのは
不可能ですから、たしかに必要です。

保険料や固定資産税は避けようがありませんし、給湯器等が壊れたら、
大きな出費になります。

こんな出費を一つ一つ計上していった結果です。

10年間の収益が約250万円というのを、どう評価するかですね････

1年で25万円、1ヶ月だと約2万円。

ああ、それから、家賃収入への課税です。
この友人の場合、税理士さんに尋ねると、20%課税されるそうです。

ということは、以上の支出が全部費用として認められたとしたときでも、
1ヶ月2万円のうち、税金が4,000円。

すると、1ヶ月あたり16,000円の収益････････少なくないですか？

何か予想も出来ないような出費があったら、こんな収益など吹っ飛んで
しまいますよね。

「それにね、うちには庭木があるんだよね。自分で剪定していたけど、
他人に貸した場合、植木屋さんかシルバー事業団にやってもらうしか
ないんだよね。それが、安くても、年1回で2万円かかるらしい。」

ますます減ります。笑


それにだいたい、10年間のうちに日本にたまに帰国することだって
なくはないでしょう。

自宅がなければ、ホテルやウィークリーマンションです。
その費用はとんでもなく大きいです。

･･････････やらないほうが、よくはないか？

ということで、この友人は計画を撤回したとのことです。

わたしも、将来的に本格的な海外定住を考えていただけに、
この話は衝撃的でした。

どうやら、売却するか維持するかの2択になるみたいです。
その決め手は、将来的にその土地が値上がりしそうな立地であるか否かに
なる、と不動産屋は言っていたと、彼は付け加えました。

上昇が見込めるなら維持するのがいいし、望めなければ早めに手放すのが
よい。

こういうことらしいです。


飲み会もこういう思いがけない情報に触れられますから、貴重な機会です。